Bazinele și rezervoarele unei clădiri: ghid de curățare și întreținere pentru administratori

O clădire de birouri, un bloc nou sau un hotel pot avea până la șase tipuri de bazine. Cele cu apă curată, adică rezerva de incendiu (PSI) și rezervorul de apă potabilă, se curăță ca să rămână disponibile și sigure. Cele cu ape uzate, ape gri, pluviale sau tehnologice se golesc ca să nu se umple de nămol. Singurul interval fix pe care l-am găsit în normative: la instalațiile cu sprinklere, toate rezervoarele se golesc, se curăță și se examinează la trei ani (P118/2-2013, pct. 28.36). Celelalte intervale vin din instrucțiunile instalației și din ce se depune în bazin.

Ghidul e scris pentru administratorii de clădiri, asociațiile de proprietari și responsabilii tehnici. Fiecare tip de bazin are mai jos regulile lui, cu trimitere la textul oficial de pe legislatie.just.ro (forma consolidată din octombrie 2026).

Pe scurt: ce bazine poate avea o clădire

Rezerva de apă PSI

Rezerva PSI e apa păstrată pentru stingerea incendiilor. La instalațiile cu sprinklere, apă pulverizată, ceață de apă și spumă, normativul P118/2-2013 cere o rezervă intangibilă, care nu se folosește în alt scop (P118/2-2013, pct. 12.5). Ea poate sta într-un rezervor separat sau într-unul comun cu alți consumatori (pct. 12.4). Dacă rezervorul e comun cu apa potabilă, I9-2022 cere măsuri care să păstreze rezerva intangibilă, de exemplu un control automat al nivelului (pct. 6.29–6.31).

Cât de des se verifică și se curăță

Capitolul despre instalațiile cu sprinklere din P118/2-2013 stabilește:

• săptămânal: nivelul apei în toate rezervoarele, verificat și înregistrat (pct. 28.15);
• anual: robinetele cu plutitor și filtrele de pe aspirația pompelor (pct. 28.34–28.35);
• la trei ani: toate rezervoarele golite, curățate și examinate pentru coroziunea interioară, cu refacerea protecției anticorozive unde e nevoie (pct. 28.36).

Pentru rezervoarele care alimentează doar hidranți nu am găsit un interval de curățare scris în normativ. Intervalul vine din programul de mentenanță al instalației și din ce se constată la verificări: sediment pe fund, filtre care se colmatează repede, apă tulbure.

Cum planificați curățarea

Cât timp bazinul e gol, clădirea nu are rezerva de incendiu. Normativul se ocupă de asta din proiectare:

• o rezervă mai mare de 1.000 m³ stă în cel puțin două rezervoare sau compartimente, care pot fi scoase din funcțiune pe rând (pct. 12.9);
• la un singur rezervor sub 1.000 m³ există o legătură care ocolește pompele și alimentează instalația direct de la sursă, „pe timpul când rezervorul este scos din funcțiune (pentru a fi spălat sau reparat)” (pct. 12.10);
• rezerva trebuie refăcută în cel mult 36 de ore la clădirile civile cu sprinklere și 24 de ore la cele fără sprinklere (tabelul 12.1).

Programați curățarea împreună cu responsabilul cu exploatarea instalației, pe care conducerea îl numește în scris (pct. 27.15). Dacă golirea scoate din funcțiune o instalație automată de stingere, întrebați-l și dacă trebuie anunțat inspectoratul pentru situații de urgență: Legea 307/2006 cere anunțarea nefuncționării instalațiilor automate de stingere în cel mult 24 de ore de la constatare (art. 19).

Cum se curăță un bazin PSI

1. Golirea: apa se evacuează, iar depunerile mari se scot manual.
2. Spălarea cu jet de presiune a pereților și a fundului, pentru resturile aderente.
3. Dezinfectarea cu o soluție avizată.
4. Clătirea și verificarea pereților și a conductelor, pentru fisuri, coroziune sau îmbinări slăbite.
5. Reumplerea, în timpul de refacere al rezervei, și verificarea nivelului.

Ce documente păstrați

Responsabilitatea exploatării revine proprietarului sau utilizatorului clădirii (P118/2-2013, pct. 27.14). După fiecare verificare, reparație sau mentenanță, firma care a lucrat predă un raport de control datat și semnat (pct. 27.21). Normele generale de apărare împotriva incendiilor cer, în documentele clădirii, registrele instalațiilor de stingere și copii după atestatele firmelor care le verifică și le întrețin (OMAI 163/2007, art. 18 lit. g). Reviziile și reparațiile se fac numai de personal autorizat. Verificați cu responsabilul PSI cine semnează în registrul instalației pentru fiecare tip de lucrare.

Rezervorul de apă potabilă

Legea 458/2002 privind calitatea apei potabile a fost abrogată. Din 2023 se aplică OG 7/2023, aprobată prin Legea 96/2024. Pentru administratori contează trei obligații:

• proprietarii, administratorii sau utilizatorii clădirilor publice și ai celor folosite în scop public fac o evaluare a riscurilor pentru instalația interioară de distribuție a apei (art. 10 alin. 8 lit. a);
• proprietarii, asociațiile de proprietari și administratorii clădirilor publice identifică componentele din plumb ale instalației (art. 10 alin. 3);
• dezinfectanții folosiți trebuie să aibă aviz sau autorizație de produs biocid, emise de Comisia Națională pentru Produse Biocide, ori autorizație a Uniunii (OMS 119/2014, art. 25 alin. 6).

Normele de igienă cer spălarea, curățarea și dezinfecția rezervoarelor de înmagazinare „periodic și ori de câte ori este necesar”, fără un număr de luni. Prevederea stă în capitolul despre alimentarea cu apă a localităților; pentru rezervoarele din clădiri nu am găsit o regulă separată. I9-2022 cere ca rezervorul să aibă capac etanș, gură de vizitare cu cel puțin 50 cm liber până la tavan, preaplin, golire racordată la canalizare și aerisire (pct. 6.33, 6.39, 6.40). Fără gură de vizitare accesibilă, curățarea devine o lucrare de demontare. Pentru rețeaua interioară de conducte, I9-2022 prevede curățare și dezinfectare la 3–5 ani sau când se constată alterarea calității apei (pct. 23.16).

Recomandarea noastră: după curățarea și repunerea în funcțiune a unui rezervor de apă potabilă, cereți o analiză a apei înainte de a o da din nou în consum.

Bazinul de ape uzate menajere

Prin „bazin de apă menajeră” înțelegem aici bazinul în care se colectează apele uzate menajere ale clădirii (de la toalete, bucătării, băi), de obicei înainte de pomparea lor în canalizare, nu rezervorul de apă de consum. Pe fund se depune nămol, iar pe suprafață se strâng grăsimi. Când nămolul ajunge la pompe, acestea se înfundă și apar refulările.

Bazinul se vidanjează complet, depunerile se scot, pereții se spală cu jet de presiune și, la nevoie, se dezinfectează. Detalii practice găsiți în ce este bazinul de apă menajeră și cum îl întreții și în vidanjarea bazinelor din blocuri și ansambluri rezidențiale. Serviciul este descris la vidanjare și curățare bazin apă menajeră.

Rezervorul de ape gri

Apele gri vin de la dușuri, chiuvete, căzi și mașini de spălat. Nu conțin materii fecale, dar aduc grăsimi, detergenți și scame care formează un strat pe pereți și pe filtre. Rezervorul se golește, se spală și se dezinfectează. Mirosul e de obicei primul semn că a trecut prea mult de la ultima curățare (cum previi mirosurile din rezervorul de ape gri).

Dacă apa gri e tratată și refolosită, de exemplu la toalete, I9-2022 nu dă reguli de marcare. Standardul european EN 16941-2:2021, pentru sistemele cu ape gri tratate, se ocupă de proiectare, de identificarea conductelor și a robinetelor și de mentenanță. Serviciul: curățare rezervor ape gri.

Bazinul de ape pluviale

Bazinul de ape pluviale preia ploaia de pe acoperiș, din curte sau din parcare și o trimite mai departe, o întârzie sau o păstrează pentru refolosire. I9-2022 permite folosirea apei de ploaie la spălarea vaselor de closet și a pisoarelor și la spălarea parcărilor, nu și în spitale. Pentru irigații, apa trebuie să respecte NTPA-001 (pct. 13.59–13.61). Standardul european EN 16941-1:2024 se ocupă de sistemele care folosesc apa de ploaie.

Nisipul, frunzele și nămolul reduc volumul util și blochează pompele. Golirea și curățarea înaintea sezonului ploios sunt descrise în apele pluviale și riscul de inundații. Serviciul: vidanjare apă pluvială.

Bazinul de ape tehnologice

Apele tehnologice vin din activitatea firmei: spălătorii auto, ateliere, linii de producție. Ele pot ajunge în canalizare, dacă respectă limitele NTPA-002 și acceptul operatorului. Altfel, se golesc cu vidanja și se duc la o stație autorizată.

Când conținutul bazinului e transportat cu vidanja, el este tratat ca deșeu lichid, după OUG 92/2021. Asta înseamnă:

• un cod de deșeu, stabilit de firmă împreună cu operatorul care îl preia, pe baza compoziției;
• predarea doar unui operator autorizat;
• evidența lunară a deșeurilor;
• formularul de încărcare-descărcare la fiecare transport (HG 1061/2008).

Serviciul: vidanjare ape tehnologice.

Calendarul și dosarul clădirii

Un dosar simplu evită situația în care nimeni nu mai știe câte bazine are clădirea sau când au fost curățate ultima dată. Lista de mai jos se completează o singură dată și se actualizează după fiecare intervenție:

1. Inventarul bazinelor: pentru fiecare, rolul, volumul, locul, accesul (gură de vizitare, scări, distanța până unde poate opri vidanja).
2. Responsabilul: cine răspunde de fiecare bazin, inclusiv responsabilul numit pentru instalația de stingere.
3. Intervalele: cele din normativ, unde există (de exemplu, verificarea la trei ani a rezervoarelor instalațiilor cu sprinklere), și cele din instrucțiunile producătorului sau din constatările anterioare.
4. Registrul: data, ce s-a făcut, cine a lucrat, ce s-a constatat (depuneri, coroziune, fisuri).
5. Documentele fiecărei intervenții: raportul datat și semnat, factura și, pentru deșeuri, formularul de transport.
6. Planul pentru indisponibilitate: cum se alimentează instalația de incendiu cât timp rezervorul e gol și cine anunță locatarii, dacă se oprește apa.

Dacă nu vreți să urmăriți singuri intervalele, intervențiile se pot programa printr-un contract de mentenanță. Pentru blocuri, serviciile sunt descrise la servicii pentru asociații de proprietari.